不動産投資信託ニュース・リスクの少ない資産運用のために

都心地価「上げ止まり」　海外資金が急減、３０地点で伸び０％

2007-09-10T08:26:00.000+09:00

不動産投資のうまみが一服、といった感じでしょうか・・・でも下がることは考えにくいですね。さて、どうなることか。。。

（ヤフーニュースより引用）

　高騰を続けてきた都心部の地価が住宅地、商業地ともに「頭打ち」の様相をみせ始めている。地価上昇を支えてきた海外から流れ込む不動産投資マネーが減り始めているからだ。米国に端を発した低所得者向け高金利型住宅ローン（サブプライムローン）問題が世界的に広がる中で、投資家の意欲がさらに冷え込む可能性も指摘されている。路線価などの統計ではなお上昇基調にある都心の地価だが、変調ぶりに不動産業界などの関心が高まっている。

　■商業・宅地とも
　野村不動産アーバンネット（東京）が７月、東京２３区内の住宅地５１地点を抽出した地価動向調査によると、７月１日時点におけるこの１年間の地価の伸び率は２１・４％。しかし、直近３カ月の伸び率は３％にまで落ち込んでおり、地価の上昇ペースに急ブレーキがかかっている格好だ。また、地点ごとにみると、「港区赤坂８丁目」「渋谷区神宮前４丁目」など、調査地点の半分以上にあたる３０カ所の伸び率が０％を記録。都心住宅地の価格は、多くの地点で頭打ち傾向になりつつあることが判明している。
　一方、商業地でも同様の傾向が出ている。港区内に事務所を構える不動産鑑定士によると、「昨年から港区や中央区、千代田区など、都内一等地の商業地の地価は頭打ちになっている」と指摘する。その背景について、この鑑定士は「ＲＥＩＴ（不動産投資信託）の配当利回りが落ちたことなどで魅力が薄れ、海外などから流れ込む投資マネーが細り始めているからだ」と分析する。
　ＲＥＩＴは、投資家から集めた資金をオフィスビルなどの不動産で運用し、賃貸収益や売却益を配当金として投資家に分配する投資商品。東京証券取引所が発表しているＲＥＩＴ販売状況によると、平成１７年５月から外国人による買い越しが続いてきたが、今年６月は約３７５億円、７月には約２０３億円の売り越しに転じている。これらに加え、サブプライムローン問題が今後の地価に影響すると考えているのが、ＲＥＩＴアナリストの山崎成人さんだ。山崎さんは「海外の投資家は投資リスクに慎重になるはず。日本の不動産市場への投資も今後減るだろう」と予測する。この結果、高騰を続けてきた都心地価は上げ止まり、一部で指摘されていた「バブル」は収束に向かうだろうとしている。

　■業界は強気

　こうした見方に対し、不動産業界は否定的だ。東京建物の南敬介会長は「サブプライムローンに対する投資は、ジャンクボンド（信用格付けが低く、利回りが高い債券）への投資のようなものだ」と指摘。そうしたハイリスク・ハイリターン狙いの投資に、安定的な配当を志向する機関投資家はそもそも手を出しておらず、「（サブプライムローン問題の影響で）投資家がＲＥＩＴへの投資をやめる事態はあまりないのではないか」とみる。三井不動産の岩沙弘道社長も「土地と建物に魅力ある付加価値を追求すれば、投資していただける」と強調し、都心の地価がピークを迎えたという見方に反論する。
　今月下旬にも基準地価が発表されるが、今後も都心一等地の地価動向からは目が離せない状況が続きそうだ。

不動産証券化、累計２５兆円

2007-05-15T19:52:00.000+09:00

まだまだ伸びる、不動産証券化。とくにリフォーム、リノベーションがこれからどんどん成長してくるのではないでしょうか？

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不動産証券化、累計２５兆円
土地白書骨子案　活発な投資動向分析
　国土交通省の２００７年版土地白書の骨子案が１２日、明らかになった。

　国内の不動産投資信託（Ｊ―ＲＥＩＴ）や不動産ファンドによる不動産証券化の実績が０５年度までの累計で約２５兆円に達するなど、都市部の大規模オフィスビルやマンションの需要拡大を背景に、利便性や収益性の高い地域で活発化している不動産投資の分析に力を入れたのが特徴だ。

　地価の全国平均は、０７年の公示地価で住宅地、商業地ともに１６年ぶりの上昇が確認された。白書案は、外資によるＪ―ＲＥＩＴへの投資が増加している点に言及したうえで、活発な不動産投資が大都市を中心に地価上昇につながっている状況を指摘した。不動産ファンドの投資対象が、東京都心部のオフィスビルから、住宅、物流施設や地方大都市のオフィスビルに拡大していることにも触れた。

　白書案は、世界各国でＲＥＩＴ市場が次々制度化され、オーストラリアのＲＥＩＴ市場では日本不動産を対象とする銘柄が上場されていることなど、不動産市場の国際化の進展も紹介した。不動産市場の国際化が進む中で、国内投資が安定的に拡大するには、土地取引情報の提供など、市場の透明性、公正性を高める必要があると指摘している。

（読売新聞より引用）

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不動産投資信託の恩恵を地方に

2007-05-03T09:55:00.000+09:00

不動産証券化による不動産投資信託の過熱感は、都心部ではもう下がり始めているようですが、本当にその投資を必要としているのは、これからは地方のようです。

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ワードＢＯＸ
（西日本新聞より引用）

不動産証券化

　証券を発行して資金を集めた会社がオフィスビルやマンションなどを取得し、賃料収入や転売利益を投資家に配分する仕組み。大都市で普及する不動産投資信託のほか、地元財界の出資で投資地域を九州に限定する福岡リート投資法人（福岡市）などもある。不動産証券化協会の調査では、大手の不動産会社や金融機関が設立した４１投資法人の資産残高（取得価格ベース）は今年３月現在で約５兆７０００億円。このうち約３兆５０００億円は東京都内の物件で、一極集中状態にある。

不動産証券化地方圏で促進　国交省実務講習に助成
（2007年5月2日掲載）

　国土交通省は、三大都市以外の地方で、ビルやマンションなどの不動産を証券化して投資家に販売する市場の活性化事業を本格的に始める。宅地建物取引業者らに対し、業界団体などが実施する実務講習の一部費用を今月から助成。講習は今後、全国３０カ所以上で開かれ、約１万人の参加が見込まれている。　証券化が普及し不動産取引が盛んになれば、地方の地価下落に歯止めがかかり、大都市との格差を縮める効果が期待できる。商店街の再生や街並み保存など、従来は役所頼みだったまちづくり事業を、住民や民間中心に転換する手掛かりにもなりそうだ。

　不動産投資信託（ＲＥＩＴ）をはじめ証券化事業は現在、好況下で地価上昇が続く東京などに集中している。一方、地方は資金だけでなく、宅地建物取引業者、不動産鑑定士、弁護士など、取引にかかわる実務や法律面の手続きをこなせる専門家が少ない。　国交省の活性化事業では、東京２３区、名古屋市、大阪市以外を対象に「まず、人材とノウハウの蓄積」（不動産業課）を進め、投資を地方へ呼び込む基盤を整える。　具体的には実務講習への助成のほか、実際に証券化の仕組みを使う市街地再開発計画などに対し、国交省が不動産鑑定の費用などを助成する代わりに、証券化の実施過程のノウハウを調査、分析し、公開する事業を行う。国交省の募集に対し、既に約１０事業者が名乗りを上げており、月内に事業者を決定する。

●まちづくりに　利用の動きも

　「シャッター通り」に象徴される、中心市街地の衰退問題は多くの地方都市にとって悩みの種。国や自治体の財政難を背景に、民間主導で不動産証券化を新たなまちづくりに利用する動きが各地で動き始めている。　秋田市で今月、駐車場や資材置き場になっているＪＲ秋田駅に近い約５ヘクタールの土地について、有効な活用方法を考える研究会が発足する。メンバーは地元の自営業者や不動産関係の専門家。具体的な青写真作りはこれからだが、不動産証券化も検討課題。実務講習に助成する国土交通省の活性化事業も利用する予定だ。

　研究会にオブザーバーとして参加する同市の中沢篤志都市整備部長は「他市に先行すれば、都市間競争に打ち勝てる」とした上で、証券化の仕組みが「地域活性化にも役立つはず」と期待する。

　証券化で地域の「宝物」を守り、生かすケースもある。京都市の不動産会社などは昨年、昔ながらのたたずまいを残す京町家三軒を証券化。取得費用１億５００万円のうち、５５００万円を公募したが、最終的な申し込みは７０００万円を超した。現在はレストランなどが入居し、営業している。

　証券化を手掛けた京都不動産投資顧問業協会は「あくまでも投資なので、リスクが伴う」と投資家に注意を促しながらも、「まちづくりにとって、資金調達の有効なツール」と指摘している。

　不動産証券化協会は「規模が小さく、競争相手も少ない地方に目を向け、事業展開する投資法人も増えてきた」と指摘しており、地方にとって追い風になりそうだ。

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『不動産バブル再燃』って本当？ＲＥＩＴ市場を分析する

2007-05-02T09:39:00.000+09:00

不動産投資信託の過熱で、不動産価格や賃料が高くなると、利回りは低くなります。もう国債などとそんなに多くは変わらない状況になってきたようですね。だから、海外へ！なんか、イナゴの大移動みたいですな。

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『不動産バブル再燃』って本当？不動産投資信託ＲＥＩＴ市場を分析する
2007年05月02日
（Ａｓａｈｉ．ｃｏｍより引用）

■本日の要点

模様眺めとなっている株式市場を尻目に、不動産投資信託ＲＥＩＴ市場への資金流入が続いている模様です。本日は不動産投資信託ＲＥＩＴ市場の動向が株式市場へ及ぼす影響についてレポートします。

◇今の景気はどうなのか

本日、新聞、ニュースなどで今月１７日の発表になる今年１－３月期国内総生産（ＧＤＰ）の速報値について、民間の調査機関の予測が報じられていました。前回の（２００６年１０－１２月期）実質経済成長率が年率で　５．５％と高かったこともあり、今回はその反動から、1５の調査機関の平均では年率２．６％の予想となっています。

しかし、内容を見てみると個人消費が牽引役となり、かつ設備投資に表れる内需と輸出から輸入を差し引いた外需が上手くかみ合い、潜在成長率といわれる１．５％～１％後半の数字を上回る予想となっています。

このように足元の景気に対する数値については、しっかりとした内容のものが出ていることから、『まだら模様』ながらも好景気が持続していると考えられます。

好景気が続くとなると、日本経済を人間の体に例えるのならば血液となる『お金』の流れが活発になります。個人では冒頭でお話した消費にお金が流れたり、企業でいえば設備投資などに流れていったりする訳です。

そして、血液の循環がよくなると企業活動の活発化につながり、その結果収益の増加、つまり企業の成長性が高まることになりますので、成長性の高い企業の株式を購入すれば同時に企業価値が高まるとの期待感から、株式投資への資金流入へつながり株式市場が活況となる訳です。

好調な経済を表すバロメーターを株式市場とするならば、もう一方では不動産、つまり地価の上昇もその一つとして考えることができます。昔から資産３分割といえば、現預金、有価証券、不動産といわれており、文字通り資産を運用する手段として株式投資とともに不動産もその一つとされています。

不動産の価格については、『地価公示価格』がもっとも認知度が高いと思いますが、この『地価公示価格』は毎年３月に国土交通省から発表されます。今年も３月に発表されましたが、その内容から首都圏や関西など主要都市の変動率が大幅に上昇しバブル期以来の伸び率になったことで『不動産バブル再燃か？』と報じられました。

◇不動産市場はバブルか？

株式投資に密接に関るもので不動産といえば、不動産投資信託（以下、ＲＥＩＴ（リート））をあげることができます。ＲＥＩＴとは小口証券の形で投資家から資金を集め不動産に投資して、賃料や売却益で配当を受け取る仕組みになっており、一般株式同様に上場され毎日売買されています。

この不動産投資信託ＲＥＩＴが日本のみならず世界で資金流入が加速しています。現在の不動産投資信託ＲＥＩＴ市場に流入している資金は世界で１００兆円を超える規模になっており、国内市場を見ても上場されている不動産投資信託ＲＥＩＴは３月末で３７本、時価総額で６兆円を超えています。

先ほど、ＲＥＩＴは賃料や売却益を配当で受け取るという仕組みをお話しましたが、投資家が受け取る配当利回りについて触れると、２００１年に不動産投資信託ＲＥＩＴ市場発足当初は平均で４％台半ばでした。当時は配当利回りが５％やなかには１０％のものもあったと言われています。

しかし、昨今の地価の上昇や賃料の上昇期待から外国人を中心とした投資家の活発な買いが行われた結果、不動産投資信託ＲＥＩＴそのものの価格が上昇し現在の配当利回りは平均で約２．７％と大幅に低下しています。

その結果、長期金利の指標である１０年物国債との不動産投資信託の利回り格差（スプレッド）は1％近くまで低下している状況です。どういうことかといいますと、今までは長期金利と比較して不動産投資信託の利回り格差が３％強あったわけですから、金利が低い状況にもかかわらず高い配当を受け取ることができたのは、地価が上がらないまたは下落していたことから考えると、それだけ賃料が高かったということになります。

つまり、不動産投資信託ＲＥＩＴで高い配当を受け取る投資家がいた反面、家賃支払い者がそれを負担していたということになります。

そして現在は、地価の上昇とともに賃料の上昇期待が高まり不動産投資信託ＲＥＩＴが買われた結果、ＲＥＩＴそのものの価格上昇により、配当利回りが低下しかつ長期金利とのスプレッドが縮小したということになります。

注目される賃料については、引き合いに出されるデータはバブル期の賃料です。当時の賃料は一坪１０万円／月に迫るほどでしたが、現在は先週新規にオープンした『新丸ビル』では新規募集の段階では一坪６万円／月、『六本木ヒルズ』では一坪５万円台／月といわれています。

特にバブル崩壊後、１０数年にわたり憂き目を見てきた不動産業界では、『空室率の高い時期に値下げして入居してもらったテナントに値上げを切り出しにくい』との声もあるようです。

まとめますと、現在の不動産市場がバブルかどうかについては定かではありませんが、少なくとも過剰ともいえる将来の賃料の上昇を見越した不動産投資信託ＲＥＩＴ市場の価格については、やや期待感が先行した価格になっていると思われます。

国内市場のみならず、世界的な不動産投資信託ＲＥＩＴ市場の過熱感は長期金利のゆるやかな上昇と賃料の上昇という裁定が機能すれば『正常』といえますが、期待感のみで価格上昇というゆがみが何らかの形で是正
される可能性も十分にあると思います。

主要国では、退職世代の間で高利回りを求めた結果、不動産投資信託ＲＥＩＴを買う動きが強くなっていますが不動産に直接投資するのではなく間接投資を行うことになるため、よりその他の金融商品との連動性が高まっている状況といえます。

今後、株式市場と不動産投資信託ＲＥＩＴ市場との連動性を無視できない環境となる可能性が色濃くなっていると思われます。

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不動産投資信託、世界で100兆円・３月末時価総額

2007-04-30T09:27:00.000+09:00

不動産投資信託市場、アメリカが一段落、でもこれから発展する国はたくさんあります。なんでも投資対象にしてしまう金融界が、景気の波を握ってしまうと、なんだかこわいですね。

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不動産投資信託、世界で100兆円・３月末時価総額
（NIKKEI NETより引用）

　不動産投資信託（ＲＥＩＴ）を通じた世界の不動産市場への資金流入が加速している。世界の上場ＲＥＩＴの時価総額は欧州や日本をけん引役に3月末までの半年間で2割増え、100兆円に膨らんだ。導入国は新興成長国を含め20カ国に広がり、投資マネーの受け皿になっている。不動産投資信託ＲＥＩＴが世界的な不動産価格上昇の一因になる一方、連動して下落するリスクも生まれている。

　不動産投資信託ＲＥＩＴは小口証券の形で資金を集め、不動産に投資、賃料や売却益で配当する仕組み。一般株式のように上場し、売買される。(07:01)

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東証が市場制度改革　投資の選択肢拡大

2007-04-25T23:00:00.000+09:00

東証も、国際競争があるんですね。ただ、海外の投資家はえげつないことを平気でやるんで、日本の投資家は気をつけましょう。

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ファンド、種類株上場へ　東証が市場制度改革　投資の選択肢拡大
（西日本新聞より引用）

　東京証券取引所は２４日、企業買収などで存在感を強めている投資ファンドの上場や、買収防衛などのために発行が増えている種類株の上場検討を柱とする市場制度改革を発表した。投資の選択肢を広げ、世界の投資資金を呼び込み、激しさを増す取引所の国際競争を勝ち抜くことが狙い。具体策がまとまった制度から順次実施に移す。

　ただ東証の方針通りに市場改革を進めると、証券取引の仕組みが複雑になり、個人投資家の保護が課題となりそうだ。

　東証には企業の株式とは別に、現在でも株式投資信託や不動産投資信託（ＲＥＩＴ）が上場している。投資ファンドについても、企業の株式に当たる投資証券を発行し、それを上場させて一般の投資家が売買できるようにする制度を創設する方針。情報開示が乏しい投資ファンドに、どこまで開示を求めていくかなどが課題となる。

　普通株と違って議決権がない種類株についても上場が可能かどうか、専門家による検討を始める。種類株は株主総会での議決権が制限できるため買収防衛策の一環として企業の関心が高まっており、上場を求める企業の需要に対応する。　５月に解禁される三角合併では、外国企業が日本企業を買収する際に、株主に対して日本に上場していない外国企業の株式が対価として割り当てられる。このままでは株主は受け取った外国企業の株を売買できないため、東証は７月初旬をめどに、三角合併をした外国企業が通常の手続きよりも早期に上場できる制度を導入する計画。

　このほか、不正会計などの不祥事を起こしたものの上場廃止とはならなかった企業の株式を特別な市場で取引する制度を整備。新興企業向けマザーズ市場では、一定期間後も売上高などが向上しない企業を上場廃止にする仕組みを検討する。＝2007/04/25付西日本新聞朝刊＝
2007年04月25日01時35分

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欧州とアジアの不動産株を選好＝シュローダーなど

2007-04-25T09:13:00.000+09:00

不動産投資信託の市場が広がると、不動産の”リサイクル”も進み、これはいいことかもしれません。ただ、やはり投資対象となることには、バブルの反省を常に持ち、警戒していく舵取りが必要でしょう。

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欧州とアジアの不動産株を選好＝シュローダーなど
2007年04月25日15時45分
（Ａｓａｈｉ．ｃｏｍより引用）

　［アムステルダム　２４日　ロイター］　資産運用会社シュローダーとヨーロピアン・インベスターズのポートフォリオマネジャーは２４日、米国よりもドイツやイタリア、アジアなどの不動産株を選好すると述べた。

　シュローダーのアンドリュー・コックス氏は、記者団に対し、ドイツとイタリアの不動産株は、税制面で有利な不動産投資信託（ＲＥＩＴ）市場の創設により恩恵を受ける可能性があると指摘。アジアの不動産株については、力強い経済成長が見込まれることを考えれば魅力的だとの見方を示した。

　コックス氏は「単純に言えば不動産投資信託ＲＥＩＴは税金を払わず、利益の大半を配当金として投資家に還元する」と述べた。

　同氏およびヨーロピアン・インベスターズのピーター・ニューランド氏によると、ドイツとイタリアが今年中にＲＥＩＴ市場を創設する見通し。

　また両氏は、不動産投資信託ＲＥＩＴ市場の創設に加え、ドイツ経済の回復などにより同国のオフィスや店舗スペースに対する需要増が見込まれると指摘。イタリアの不動産市場も老朽化した建物の改築による恩恵を受ける見通しだという。

　コックス氏は、アジアの不動産投資に関しては日本、シンガポール、香港を魅力的な投資先として挙げた。

　ニューランド氏は、約４億０１００万ドル規模の「シュローダー・グローバル不動産株式ファンド」について、米国市場がピークを過ぎたことから、北米の不動産セクターの保有比率を３５％から２５％に引き下げる可能性があると表明。一方で、その場合はアジアと欧州の不動産株の保有比率を引き上げる方針を示した。

　現在の保有比率はアジアの不動産株が３４％、欧州が３１％となっている。

　ヨーロピアン・インベスターズは、東欧の不動産株にも注目しているという。

　シュローダーの不動産ファンドの主要な投資先は、三井不動産<8801.t>やシンガポールのウィン・タイ・ホールディングス、キャピタランド、米サイモン・プロパティー・グループなど。２００７年３月末時点の投資比率は各銘柄とも約３％となっている。

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海外不動産投資信託で運用する投信、残高急増・３兆円に

2007-04-09T22:38:00.000+09:00

海外不動産投資信託に人気があります。ただ、海外への投資は、どうしても為替レートが絡みますので、難しいところがありますね。

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海外不動産投資信託で運用する投信、残高急増・３兆円に
（ＮＩＫＫＥＩ　ＮＥＴより引用）

　世界各国の不動産投資信託（ＲＥＩＴ）で運用する投資信託の運用残高が3月末時点で、2兆9600億円と前年同期の2倍に膨らんだ。投資家に毎月分配金を支払う商品が多いのが人気の一因で、株式や債券とは値動きが異なるため、分散投資を目指した個人の投資マネーも引き込んでいる。ただ海外の不動産価格や外為相場の変動リスクも抱えている。　日本国内で設定した世界ＲＥＩＴ投信は53本（ＱＵＩＣＫ・ＱＢＲ調べ）で、1年間で12本増えた。運用残高は公募投信全体（2月末時点で72兆円）の4％程度になった。(07:01)

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三井物産、高齢者施設を投資対象とする不動産ファンド事業に参画

2007-04-06T23:16:00.000+09:00

三井物産、高齢者施設を投資対象とする不動産ファンド事業に参画
（日経プレスリリースより引用）

高齢者施設ファンド事業に参画　当社は有料老人ホーム等高齢者施設を投資対象とする不動産ファンド事業に参画しました。１２０億円規模でファンドを設立し、３年から５年後には不動産投資信託（Ｊ－ＲＥＩＴ）への転換も視野に入れます。オフィスビルやマンションの取得競争が激化する中、物流施設ファンド事業に次ぐ専門分野に特化したファンド事業への参画によるビジネス機会を創出します。

　ファンドは主に有料老人ホームなどの不動産を購入し介護事業者等に貸出します。文京区、品川区の介護付有料老人ホームのほか、大手介護事業者のオフバランスにかかる複数物件を取得することにより当初は合計５０億円程度にてスタートし、１２０億円規模への拡大を計画しております。複数の介護事業者が運営する物件取得を見込んでおり、高齢者向け住宅やクリニックなども組入れた本格的なファンドとなります。既に、新規開設案件やリースバック案件の相談が持込まれており、資産規模を３００～５００億円程度へ積上げた後には不動産投資信託（Ｊ－ＲＥＩＴ）への転換を目指します。

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